W Gdańsku kończy się budowa Osiedla „Pastelowa” Spółdzielni Mieszkaniowej „Zakoniczyn”. Niemal 320 mieszkań w ośmiu budynkach, z podziemnymi halami garażowymi jest w budowie od listopada 2021r. Przyszli mieszkańcy w grudniu 2023 i styczniu 2024r. mogli pierwszy raz wejść do swoich mieszkań i ocenić stan prac. Z racji bliskiego terminu oddania mieszkań, można już powoli myśleć o rozliczeniu inwestycji, powstającej w tak trudnych warunkach rynkowych.
Rysunek 1. Osiedle "Pastelowa" w Gdańsku: projekt zagospodarowania terenu.
Zmiany cen mieszkań w Gdańsku od 2020 roku: wzrost o 40%!
Przypomnijmy, kredyt na budowę inwestycji został przyznany przez bank BGK w 2020 r., na warunkach ustalanych przed największym złamaniem rynku usług i materiałów budowlanych w ostatnich dziesięcioleciach. Jak zmieniał się w tym czasie rynek mieszkaniowy i jak wzrosły ceny mieszkań od tego czasu? W pierwszym kwartale 2020 r. zgodnie z raportem www.bankier.pl średnia kwota, jaką płacono w Gdańsku za nowe mieszkanie od dewelopera, wyniosła 8741 zł/mkw. Zgodnie z „Analizą rynku mieszkaniowego. IV kwartał 2023” Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) w IV kwartale 2023r. za metr mieszkania od dewelopera w Gdańsku trzeba zapłacić średnio 12 300 zł. Daje to niemal 40% wzrost w tym okresie.
Rysunek 2. Osiedle "Pastelowa" w styczniu 2024 r.
Zmiana kosztów budowy w „Pastelowej”: nadal niżej o 30% od cen rynkowych!
Spółdzielnia buduje mieszkania w formule kosztowej, co oznacza, że nie dolicza do ceny marży i zysku. Cena mieszkania jest sumą kosztów jego wybudowania. Szaleństwo inflacji i cen wywołane pandemią, a także wojną w Ukrainie, jako czynniki niezależne i niemożliwe do przewidzenia w momencie podpisywania umowy o wybudowanie dały prawną możliwość Generalnemu Wykonawcy, firmie PORR, na negocjacje kontraktu w czasie jego trwania. Zaznaczmy, że nie jest to standardowa procedura, możliwość negocjacji warunków w trakcie trwania budowy mogło się zadziać tylko ze względu na niespotykane zmiany na rynku. Dodatkowo koszty odsetek od kredytu płacone przez spółdzielnię w trakcie budowy wzrosły nieporównywalnie do planowanych przy WIBOR3M = 0,22%. Skutkiem tych wszystkich zawirowań jest różnica w cenie metra budowy mieszkania, względem planowanych w 2020 roku (czyli w momencie składania dokumentów do banku i poczynienia pierwszych kalkulacji inwestycji).
Biorąc pod uwagę tak ciężkie warunki, liczby, jakie z dużym prawdopodobieństwem bliskie są ostatecznym wynikom dają przyszłym mieszkańcom dużą satysfakcję z uczestniczenia w tym przedsięwzięciu. Koszt samego metra kwadratowego mieszkania wyniesie jedynie około 8500 zł. Jest to wartość niższa od aktualnych średnich z rynku pierwotnego cen o 30%!
Do tej ceny doliczamy koszt budowy hal garażowych oraz odsetki od kredytu, których lokatorzy nie musieli spłacać do banku w trakcie budowy, jak to się dzieje przy okazji kredytu hipotecznego osobistego, lecz spłacała je spółdzielnia w ramach kosztów niekredytowanych inwestycji. Łącznie, za mieszkanie z miejscem w hali garażowej oraz spłaconymi odsetkami kredytu do czerwca 2024r., koszt metra kwadratowego mieszkania wyniesie około 9700 zł. Poniżej znajduje się szczegółowa kalkulacja.
Rysunek 3. Osiedle "Pastelowa" w styczniu 2024 r.
Łączny koszt budowy
Wartość całej inwestycji, a więc budynki wraz z halami garażowymi oraz odsetkami od udzielonego kredytu w sumie szacowane są na 154 500 000 zł. Szacunki te zawierają wybudowanie budynków wraz z halami garażowymi oraz spłacanie odsetek od kredytu przez cały okres budowy.
Łączna powierzchnia wybudowanej powierzchni użytkowej lokali to około 15 900 m2. W przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni lokali koszt z garażem i odsetkami wynosi więc około 9700 zł/m2. Jest to kwota, w której zawarta jest cena miejsca w hali garażowej, oraz odsetek zapłaconych za lokatorów aż do czerwca 2024.
Dopłaty do wkładów własnych zbieranych w 2021 r. mogą wynieść więc około 800 zł za każdy metr mieszkania (wkład własny pokrywa 20% kosztów kredytowanych oraz całość odsetek).
Porównanie do kosztów mieszkania od dewelopera
Odliczając koszty, które u dewelopera nie są brane do przedstawiania ceny za metr kwadratowy:
- wartość wybudowanych miejsc postojowych;
- wartość kosztów odsetek od kredytu na budowę oraz prowizji bankowej w trakcie budowy i po jej zakończeniu aż do rozliczenia kredytu i rozpoczęcia spłaty kredytu
koszt wybudowania samych lokali (bez garaży i bez odsetek) to 134 000 000 zł, a więc niecałe 8500 zł/m2 - za każde mieszkanie, bez względu na jego wielkość. Biorąc pod uwagę ofertę deweloperów (przykładowe 12 300 zł za metr kawalerki w inwestycji tuż obok „Pastelowej”, do czego należy jeszcze doliczyć koszt miejsca postojowego) oraz średnią cenę za metr mieszkania od dewelopera w Gdańsku w wysokości 12 300 zł, widoczna jest więc teza o braku marży spółdzielni na projekcie.
Pamiętajmy: Do ceny mieszkania u dewelopera doliczamy wartość miejsca postojowego (np. w inwestycji tuż obok 35 000 zł), oraz odsetki i kredyt płatny w trakcie budowy. Każdy właściciel mieszkania kupionego u dewelopera płaci raty za to mieszkanie przez cały okres budowy. W mieszkaniach lokatorskich raty płatne są dopiero po uzyskaniu kluczy do mieszkania. Ta różnica oszczędności w trakcie tych 2 lat budowy w przypadku inwestycji „Pastelowa” to 566 zł za każdy metr mieszkania. Dla właściciela kawalerki 30 m2 w „Pastelowej” oznacza to niemal 17 000 zł nie płaconych w trakcie budowy rat.
Rysunek 4. Osiedle "Pastelowa" w grudniu 2023 r.
Spłata mieszkania
Spółdzielnia zaciągnęła kredyt na budowę osiedla w 2021r. Po podwyżce generalnego wykonawcy, wywołanej wojną i pandemią, zmuszona była podwyższyć, jego wartość. Jest to kredyt budowlany, tzn. z marżą 1,6% i rynkowym WIBOR 3M. W tamtym okresie nie były jeszcze dostępne kredyty SBC dla spółdzielni. Kredyt budowlany nie jest zaś obwarowany dodatkowymi warunkami dla Lokatorów: mieszkania w Gdańsu można wynająć, nie było potrzeby weryfikowania zarobków ani braku posiadania innych mieszkań przez Lokatorów.
Spłata mieszkania z garażem, przy dzisiejszym WIBOR3M na poziomie 5,8% wyniesie około 50 zł/m2 powierzchni mieszkania. Przykładowo więc 30 metrowa kawalerka, z miejscem garażowym w cenie, miesięcznie wyniesie w spłacie około 1500 zł. Jest to wartość, którą będziemy już spłacać swoje mieszkanie z garażem. Zaznaczmy, że jest to kwota niespotykana na rynku najmu za nowe mieszkanie, oraz niemożliwa do uzyskania kupując obecnie nowe mieszkanie w Gdańsku na własny kredyt, z powodu wyższych marż banków oraz wyższych cen metra kwadratowego, niż uzyskała spółdzielnia.
Zakładając planowany w przeciągu roku spadek WIBOR do 4% koszt raty wyniesie 42 zł/m2. Nasza przykładowa kawalerka będzie więc spłacana miesięcznie kwotą 1260 zł.
Terminy
Generalny wykonawca zobowiązał się do przekazania mieszkań mieszkańcom w kwietniu 2024r. Jeśli ten plan się powiedzie, Lokatorzy będą odbierać mieszkania w kwietniu i maju, a pierwsza spłata kapitału za mieszkanie nastąpi po całkowitym rozliczeniu inwestycji- w lipcu 2024r.
Przypominamy: informacja z banku o uzyskaniu podwyższenia kredytu pozwoli na dokładne rozliczenie dopłat do wkładów własnych, nastąpi to najprawdopodobniej do końca lutego.
PODSUMOWUJĄC szacunki kalkulacji dla przykładowej kawalerki w inwestycji „Pastelowa” na finiszu budowy:
- powierzchnia: 30 m2
- koszt za metr mieszkania bez garażu w cenie: 8500 zł
- koszt metra mieszkania z miejscem postojowym w cenie: 9700 zł
- zaoszczędzone odsetki w trakcie budowy w kieszeni Lokatora: 17 000 zł
- planowana dopłata do wcześniejszego wkładu własnego: 24 000 zł
- miesięczna spłata przy dzisiejszym WIBOR3M: 1500 zł
- radość z braku kredytu hipotecznego na siebie: bezcenna.
Mimo bardzo ciężkich warunków rynkowych i spowodowanych tym problemów z dotrzymaniem pierwotnie założonej ceny i terminu, przy całej skali inwestycji- liczby, które widzimy powyżej, mówią same za siebie i wyjaśniają kolejkę chętnych na rzadko zwalniane mieszkania. Z niecierpliwością czekamy na dalsze wieści z placu budowy i oficjalne ogłoszenie startu odbioru gotowych mieszkań.
Wszystkich zainteresowanych zapisem na listę rezerwową odsyłamy na www.smzakoniczyn.pl.
Za inwestycję odpowiada Spółdzielnia Mieszkaniowa "Zakoniczyn":
Spółdzielnia Mieszkaniowa “ZAKONICZYN”
ul. Piotrkowska 33C, 80-180 Gdańsk
tel. 58 341-80-30